上海出台楼市优化新政 释放刚需改善置业活力|房票|购房|上海市|商品住房|全年二手房均价_网易订阅

来源：中国消费者报•中国消费网中国消费者报报道（记者孙蔚）8月20日，上海释放上海市商上海市住房和城乡建设管理委员会等6部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的出台通知》，推出涵盖公积金、楼市信贷、优化易订阅购房补贴、新政房票安置、刚需改善购房房源盘活等五大天地8项优化举措，置业全方位支持居民刚性和改善型住房要求。活力该新政自8月21日起正式实施。房票房全房均业内专家认为，品住此举将进一步完善上海房地产市场长效调控机制，年手推动楼市平稳健康、价网良性循环发展。上海释放上海市商多项举措实现突破性优化此次落地的出台房地产新政策覆盖面广，多项举措实现突破性优化。楼市具体来看，公积金方面，提取政策迎来三大升级：允许缴存人提取公积金支付新建商品房现房首付款，且不影响公积金贷款额度；优化提取频次，取得不动产权证5年内可每个自然年提取一次，打破以往一次性提取限制；拓宽使用场景，新增可用于支付购房契税、购买住房配套车位及储藏室，全面贴合居民全流程置业消费要求。信贷政策则聚焦差异化优化，精准减负改善型购房者。新政明确，上海首套房商业贷款最低首付比例统一降至15%；二套房实施区域差异化首付标准，外环内最低首付比例维持25%不变，外环外二套房首付比例由20%下调至15%，大幅降低近郊改善置换门槛，精准激活外环外居住升级要求。58安居客研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示，从国家统计局公布的数据来看，上海近期一二手房成交表现向好，房价维持温和修复态势，市场具备较强韧性。本次出台新政的目的是立足现有市场基本面做优化调整。瞄准环线分化、置换堵点发力，聚焦潜在要求，将进一步均衡市场冷热差距，推动上海楼市走向更均衡稳健的运行格局。上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，本次新政进一步侧重外环外与一二手房联动，是针对房地产政策的一次综合性、系统性优化，展望将为“金九银十”市场修复注入新的动能，市场稳定态势将得到进一步巩固。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海楼市基本面扎实，自住要求始终占据市场主导，前期市场回暖主要依靠优质产品支撑，而本次新政从资金、补贴、配套、保障等多维度完善政策工具箱，精准解决了居民置业的堵点困难。新政落地后，将进一步提振市场信心，加速积压置换要求释放，短期内外环外刚需、刚改房源去化速度将明显加快，全市楼市将延续结构性回暖态势。长期来看，差异化调控模式将推动上海楼市进一步实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳高质量发展。破解楼市冷热不均格局为了让改善型置业的链条真正转动起来，此次新政推出的购房补贴内容引起市场广泛关注。记者梳理发现，此次购房补贴政策主要涉及两类，一是发放购房贷款补贴，补贴额为新房贷款总额的1%，单套最高补贴5万元。补贴总金额2亿元，至少可覆盖4000套住房。二是优化原有“以旧换新”补贴政策。2024年5月的以旧换新补贴限定为出售“外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下唯一住房”，分档补贴2万元/2.5万元/3万元，本次新政将旧房范围扩展至“外环内二手住房”，不再限房龄、面积和“唯一住房”条件，覆盖面放宽，并将补贴标准统一为3万元/套，对外环内卖旧、外环外买新的置换家庭形成直接激励。张波对记者表示，此次政策窗口期从2026年8月21日持续至2027年3月31日，2亿元购房贷款补贴资金“用完即止”，具有较强的时间引导效应，有望推动置换要求在窗口期内汇集释放。对于符合条件的家庭，这两项购房补贴可以叠加，即“卖外环内旧房+买外环外新房”的家庭最高可获8万元补贴。值得注意的是，两项补贴均要求“外环外购买新建商品住房”，因此对外环外市场的利好最为突出，意在破解上海楼市冷热不均的格局。从市场表现来看，上海外环以内中心城区供需韧性较强，但外环外新房、存量房源库存体量更大。安居客数据显示，8月中旬上海二手房用户微聊数量周环比上涨3.1%，发起微聊的用户数量周环比提升3.7%，留电用户数量周环比增加2.3%，但客户实际转化意愿偏弱，大量潜在改善要求处于观望状态。新政出台，有望把外环外积压的看房流量，转化成实际成交，重点激活90144平方米改善型次新房的流动性。房票安置或促进新房去化值得一提的是，上海本次明确将房票安置纳入征收补偿安置体系，重点服务城中村改造和旧城区改建品种。此举一方面有助于提高安置效率，另一方面，房票安置可将补偿资金定向用于本地市场，将有助于增加购房要求，直接促进新房去化。数据显示，今年上海全市计划动迁村居民1.2万户，截至8月全市累计发放房票1700余张，当前徐汇、长宁、普陀、虹口、嘉定等多区已在城中村改造品种中逐步落地房票安置政策。嘉定区马陆彭赵城中村作为示范品种，60%的居民选择房票安置。近期，上海楼市保持较强发展韧性，呈现淡季不淡、结构性回暖的运行态势。中指研究院数据显示，7月上海新建商品住房、二手商品房分别成交91.6万平方米、2.3万套，同比分别增长17.4%、21.2%。8月1日至19日，新建商品住房、二手商品房分别成交54.1万平方米、13605套，同比分别增长32.0%、19.3%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，上海二手房价格于3月环比止跌，至7月价格环比连续5个月上涨。“上海整体市场呈现中高端稳健、刚需回暖、外环升温的结构性特征，但同时也存在置换成本偏高、公积金使用场景有限、外环外改善要求释放不足等结构性痛点。此次新政精准靶向市场短板、直击民生置业困难，将进一步夯实市场回暖基础，精准撬动积压置换要求。”中指研究院研究总监吴建钦对记者表示，下一步上海或将出台全市层面的配套细则，进一步明确房票面值、使用规则、流转安排等，房票安置有望为稳楼市提供重要支撑。“近期北京、上海接连发布新政，展望更多城市将跟进优化楼市政策，支持住房以旧换新、加大购房补贴力度等或将成为更多核心城市助力稳市场的政策工具。”吴建钦表示。

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